Tasaciones inmobiliarias

Las Empresas de tasación inmobiliaria tienen un cierto parecido a las empresas de Rating financiero. Ambas son necesarias, pero sus conclusiones no cuadran con la realidad del mercado. Ya es famosa la triple A que Standard & Poors y otras agencias de calificación daban a Lehmann Brothers poco antes de que esta quebrara. Con las empresas de tasación pasa algo parecido. Cuando quien marca el precio de un piso es el mercado y la oferta y la demanda, muchas personas se preguntan “¿porqué me tasan mi piso en 500.000 euros y no lo vendo ni por 300.000?”. Las empresas de tasación se han hecho imprescindibles para las entidades financieras y para la concesión de hipotecas, porque son como los ojos del banco (que por supuesto no se va a molestar en visitar el piso), y una forma de objetivizar los precios de los inmuebles, y también de tener una cobertura frente a sus accionistas en cuanto a la concesión de crédito.

Empresas de tasación como euroval, valmesa, tasadores inmobiliarios, o  tinsa son colaborades habituales de las entidades de crédito cada vez que alguien solicita una hipoteca.   

Tanto el Ministerio de Vivienda como la Patronal de promotores y constructores de España (APCE), apuestan por una recuperación favorable del sector inmobiliario.

Según el Ministreio, existe ya un proceso de estabilización en el sector, gracias el equilibrio entre la oferta y la demanda, las nuevas facilidades para adquirir viviendas y la bajada de precios. Por su parte, la APCE afirma que el ajuste de precios ya se ha producido y que la tendencia hacia la recuperación es un hecho.

Sin embargo, no todos son tan optimistas. Algunos sectores como las entidades financieras del BBVA, Caixa Catalunya o el UBS creen que la recuperación del mercado inmobiliario tardará como mínimo 3 años más, debido principalmente, al stock inmobiliario y a la sobrevaloración en las tasaciones.

Tinsa, consultora inmobiliaria, ha publicado nuevos datos que confirman el freno en la bajada de precios de las viviendas. Según la firma de tasaciones, en noviembre el precio de la vivienda bajó un 6,6% respecto al mismo mes del año pasado. Éste es un dato positivo si tenemos en cuenta el descenso del 7,4% del mes de octubre y el 8,3% del de septiembre.

Con estos datos, el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) confirma una nueva esperanza para el sector inmobiliario, asegurando que el ajuste del sector ya se está produciendo, puesto que el freno en la caída de los precios inmobiliarios es un signo de mejoría. Sin embargo, la demanda inmobiliaria aún sigue en niveles muy bajos, debido, principalmente a la recesión económica.

A pesar de las constantes ofertas que inmobiliarias y entidades financieras han realizado en los últimos meses, la verdad es que esas rebajas no quedan reflejadas en las estadísticas oficiales, puesto que sólo se ha producido un descenso en el precio de la vivienda de un 15%.

La razón principal, según un informe publicado por el portal inmobiliario idealista.com, es que las estadísticas oficiales se basan en las tasaciones de los bancos y no en el precio de compraventa de pisos. Según los especialistas, las tasaciones no reflejan el verdadero valor de los inmuebles y en consecuencia, se consolida la sobrevaloración generalizada de los pisos.

Siguiendo esta misma corriente, las estadísticas oficiales muestran que las inmobiliarias tampoco venden por debajo del coste, pese a las cifras desproporcionadas que pagaron por los suelos en los años del boom inmobiliario.

Según el último informe presentado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, el sector inmobiliario en España está desajustado porque las valoraciones en las viviendas siguen sobrevalorándose sobre un 27%.

Lo que más destaca del informe presentado por la consultora es el hecho de que en España el stock inmobiliario asciende a 1,5 millones de viviendas y sin embargo, la demanda media anual  es de 300.000, lo que supone que hasta un plazo medio de cinco años no se asimilará éste stock.

Aguirre Newman, no obstante, corrobora que 2010 debería ser el año del reajuste en las tasaciones inmobiliarias sin embargo, según la propia consultora, este factor depende de la estrategia que tomen las entidades bancarias a la hora de vender su stock de viviendas acumuladas principalmente por impagos.

BNP Paribas Wealth Management, expertos en gestión financiera y en planificación patrimonial a nivel europeo, ha asegurado que las condicionas para la recuperación del sector inmobiliario, no sólo en España sino en toda Europa, todavía tardarán en llegar, según los expertos entre tres y cinco años.

Y es que tal y como afirma la empresa, los mercados inmobiliarios van de doce a dieciocho meses por detrás de la economía general y se deben tener en cuenta factores como el contexto de debilidad económica, las presiones en las rentas o los planes de financiación.

No obstante, la entidad afirma que la caída de los precios en las propiedades inmobiliarias va a continuar y ésta se dará entre un 5% y un 10% durante los próximos seis meses. Por esta razón, aseguran que es un buen momento para que los compradores inviertan en las gangas que hoy por hoy circulan en el mercado con valores inmobiliarios que años atrás serían impensables. Y no sólo aconsejan invertir en estos inmuebles de propiedad sino también consideran primordial centrarse en los alquileres a largo plazo cuyos inquilinos sean solventes.  

Como ya hemos explicado alguna vez, una de las formas de tasación más comunes hoy en día, es la valoración de las viviendas que ofrecen los portales inmobiliarios. Para saber cómo manejarnos en estos portales es importante seguir 3 pasos:

1. Fijarse en el tiempo medio de venta: cuanto mayor es el tiempo, menos adecuado al mercado es el precio del inmueble
2. Fijarse en la moda de precios: repetición de los precios en viviendas similares (barrio, número de dormitorios, etc.). Esto permite saber en qué precios se manejan los inmuebles que nos interesan y así poder negociar (alrededor de un 10% de margen).
3. Tener en cuenta que el precio medio que ofrecen los portales inmobiliarios no es real: tienen en cuenta  las ofertas, las que están en precio y desaparecen pronto y las que llevan años sin venderse.

Está claro que la tasación es el método de valoración más empleado y más profesional que existe a la hora de definir el precio de un inmueble.

Sin embargo, las tasaciones no son siempre objetivas porque están directamente relacionadas con los bancos. Muchas de las empresas tasadoras trabajan condicionadas por las entidades financieras, ya que de sus informes depende la concesión de los préstamos hipotecarios. Por otro lado, en el actual contexto de crisis económica y stock del mercado inmobiliario, todavía es más difícil interpretar los datos para obetener una tasación objetiva.

A pesar de esto, desde la Sociedad de Tasación y la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU)  se recomienda emplear el método de tasación porque es el más fiable y seguro; aunque reconocen que el valor de tasación no tiene por qué corresponder con el del precio de compraventa ya que éste depende de lo que el comprador y el vendedor estén dispuestos a negociar.

A la hora de saber si un precio de compra de una vivienda es razonable o no intervienen muchos factores objetivos –ubicación, estado de conservación, amplitud, luminosidad, comunicaciones- y subjetivos –gusto personal, barrio o entorno, necesidad de compra o de venta-.

Sin embargo, expertos en la tasación -agentes de la propiedad inmobiliaria, Estudios del Instituto de Estudios Empresariales- coinciden en que establecer un precio razonable, y más en tiempos de crisis en que la actividad inmobiliaria funciona de manera anómala, es prácticamente imposible. No lo es en cambio, establecer un “precio de mercado”.

Por eso, la recomendación generalizada de los profesionales es estudiar el mercado antes de tomar una decisión; ya sea mediante la tasación inmobiliaria, la valoración de un agente de la propiedad, los estudios de portales inmobiliarios o los análisis diferenciales entre los precios del inmueble y las rentas de su alquiler.

Debido a la recesión económica que vivimos y al poco tráfico en la compra-venta de pisos, es cada vez más común encontrar todo tipo de ventajas para reactivar el mercado inmobiliario.

Una de estas ventajas es la tasación online que se ofrece absolutamente gratis. Es muy fácil encontrar en la red miles de páginas que ofrecen tasaciones gratuitas. Sin embargo, las tasaciones online a veces no son muy fiables, ya que si los resultados se comparan con los de otros grupos de tasación pueden variar mucho las cifras.

Al igual que las tasaciones “no virtuales”, la falta de un marco legal y de consenso a la hora de valorar un inmueble, hacen que la fiabilidad de las tasaciones gratuitas sea cuestionada.