Tasaciones inmobiliarias

Ha llegado la hora de las vacas flacas también en las tasaciones inmobiliarias. Como ya hemos informado en este mismo blog, los criterios que utilizan las empresas de tasación son objetivos y subjetivos. Objetivos porque siempre utilzian los mismos, y subjetivos porque el valor al final depende de lo que el mercado esté pagando por ese inmueble, y hoy en día los precios han bajado y nadie está dispuesto a pagar las barbaridades que se estaban pagando años atrás.

Los valores de tasación inciden directamente sobre el importe que podrá prestar la entidad fianciera, e indirectamente sobre el precio de esta vivienda, porque si nadie puede conseguir un crédito para pagarla, el vendedor tendrá que acabar bajando el precio para poderla vender.

En el fondo, las empresas de tasación y las entidades financieras han sido las principales responsables de que la burbuja se haya hinchado tanto, y por eso me sorprende más que no hayamos aprendido la lección y se siga insistiendo en el crédito fácil para seguir vendiendo viviendas, que supone más endeudamiento, más pobreza a la larga para los particulares que se han hipotecado, y más beneficio para los bancos.

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Qué tiene que ver la tasación que puedan hacer de mi piso con el impuesto de sucesiones? aparentemente no guardan demasiada relación, pero en la práctica conviene hacer mención de un punto muy importante. En Catalunya, el pago del impuesto de sucesiones supone una carga muy elevada. En algunos casos, como en las transmisiones mortis causa entre personas de más de cuarto grado (de tío a sobrino por ejemplo), el pago del impuesto puede llegar a ser del 70% del precio del piso, en caso de que sea un inmueble. La valoración que se le da habitualmente es el resultado de multiplicar el valor catastral por un coeficiente. Ese valor se llama valor de no comprobación prioritaria.

No obstante, el importe a pagar en impuesto de sucesiones puede ser igualmente muy elevado. por eso en muchas ocasiones se recurre al crédito. En ese caso, la entidad financiera pedirá hipotecar la vivienda, y será obligatorio la tasación de la misma por un tasador, cuyo valor se inscribirá (es obligatorio en valoraciones de menos de 150.000 euros) en el registro de la propiedad. Aquí es donde viene el riesgo de inspección fiscal, porque la Agencia Tributaria ya tendrá un valor al que agarrarse para decir que el valor de la vivienda no es valor catastral por coeficiente, sino el de la tasación. Hay muchos números de recibir una inspección fiscal. Por eso es preferible acudir a un abogado especializado que advierta de los riesgos y aporte soluciones.

Stvalora, es una herramienta que permite ver qué valor de mercado puede tener tu piso en relación con los que están en tu zona. Es la web de tasaciones inmobiliarias homologadas de Sociedad de tasación, sociedad 100% española, independiente de entidades fiancieras o grupos inmobiliarios. Esta web te permite ver qué precios tienen los pisos que se venden en una determinada zona, hacer tasaciones online o comprobar certificados de tasación.

Algunas personas me han enviado emails preguntándome qué es lo que la empresa de tasación tiene en cuenta a la hora de tasar nuestra vivienda. En algún otro artículo en este blog ya hemos comentado qué tiene en cuenta la empresa de tasación. Y además de esos criterios, también hay que aclarar si se toman en consideración los metros cuadrados escriturados o los reales para efectuar una valoración.

Es cierto que suele haber diferencias entre los metros cuadrados que aparecen en el Registro de la Propiedad y los que efectivamente tiene la vivienda. Sin embargo, lo que se hipoteca y por lo tanto el valor gravable es lo que aparece en el Registro de la propiedad, y son esos metros cuadrados (los que aparecen en el Registro) los que tiene en cuenta el tasador.

A partir de los metros cuadrados que consten en escritura, y otorgándole un precio por metro cuadrado, dará como resultado un precio final. Ese valor se modificará por encima o por debajo en el caso de que el inmueble tenga terraza, haya facilidad de transportes, ubicación proximidad a zonas comerciales, colegios, la antigüedad de la vivienda, etc.

En caso de querer que consten los metros cuadrados reales del inmueble, será necesario modificar la descripción registral del mismo mediante una acta de notoriedad de exceso de cabida.

Las empresas de tasación utilizan diversos criterios para determinar el precio de un inmueble. Entre estos criterios está el precio de venta de los inmuebles de su alrededor. Haciendo esto, la empresa de tasación está suponiendo que un piso puesto a la venta con un precio de 200.000 euros tiene ese valor de mercado. No obstante, en muchas de las operaciones que se han cerrado durante el último año, el comprador regateó el pecio, o el vendedor aplicó un descuento sobre dicho precio de venta.

Sin embargo, la empresa de tasación no tiene acceso a ese tipo de información porque se da en el último momento de la operación de compraventa. Por ese motivo, los datos sobre la evolución de precios de los inmuebles en España no es todo lo real que nos gustaría , ya que en muchos casos toman en consideración datos empresas de tasación.

Las Empresas de tasación inmobiliaria tienen un cierto parecido a las empresas de Rating financiero. Ambas son necesarias, pero sus conclusiones no cuadran con la realidad del mercado. Ya es famosa la triple A que Standard & Poors y otras agencias de calificación daban a Lehmann Brothers poco antes de que esta quebrara. Con las empresas de tasación pasa algo parecido. Cuando quien marca el precio de un piso es el mercado y la oferta y la demanda, muchas personas se preguntan “¿porqué me tasan mi piso en 500.000 euros y no lo vendo ni por 300.000?”. Las empresas de tasación se han hecho imprescindibles para las entidades financieras y para la concesión de hipotecas, porque son como los ojos del banco (que por supuesto no se va a molestar en visitar el piso), y una forma de objetivizar los precios de los inmuebles, y también de tener una cobertura frente a sus accionistas en cuanto a la concesión de crédito.

Empresas de tasación como euroval, valmesa, tasadores inmobiliarios, o  tinsa son colaborades habituales de las entidades de crédito cada vez que alguien solicita una hipoteca.   

Tanto el Ministerio de Vivienda como la Patronal de promotores y constructores de España (APCE), apuestan por una recuperación favorable del sector inmobiliario.

Según el Ministreio, existe ya un proceso de estabilización en el sector, gracias el equilibrio entre la oferta y la demanda, las nuevas facilidades para adquirir viviendas y la bajada de precios. Por su parte, la APCE afirma que el ajuste de precios ya se ha producido y que la tendencia hacia la recuperación es un hecho.

Sin embargo, no todos son tan optimistas. Algunos sectores como las entidades financieras del BBVA, Caixa Catalunya o el UBS creen que la recuperación del mercado inmobiliario tardará como mínimo 3 años más, debido principalmente, al stock inmobiliario y a la sobrevaloración en las tasaciones.

Tinsa, consultora inmobiliaria, ha publicado nuevos datos que confirman el freno en la bajada de precios de las viviendas. Según la firma de tasaciones, en noviembre el precio de la vivienda bajó un 6,6% respecto al mismo mes del año pasado. Éste es un dato positivo si tenemos en cuenta el descenso del 7,4% del mes de octubre y el 8,3% del de septiembre.

Con estos datos, el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) confirma una nueva esperanza para el sector inmobiliario, asegurando que el ajuste del sector ya se está produciendo, puesto que el freno en la caída de los precios inmobiliarios es un signo de mejoría. Sin embargo, la demanda inmobiliaria aún sigue en niveles muy bajos, debido, principalmente a la recesión económica.

A pesar de las constantes ofertas que inmobiliarias y entidades financieras han realizado en los últimos meses, la verdad es que esas rebajas no quedan reflejadas en las estadísticas oficiales, puesto que sólo se ha producido un descenso en el precio de la vivienda de un 15%.

La razón principal, según un informe publicado por el portal inmobiliario idealista.com, es que las estadísticas oficiales se basan en las tasaciones de los bancos y no en el precio de compraventa de pisos. Según los especialistas, las tasaciones no reflejan el verdadero valor de los inmuebles y en consecuencia, se consolida la sobrevaloración generalizada de los pisos.

Siguiendo esta misma corriente, las estadísticas oficiales muestran que las inmobiliarias tampoco venden por debajo del coste, pese a las cifras desproporcionadas que pagaron por los suelos en los años del boom inmobiliario.

Según el último informe presentado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, el sector inmobiliario en España está desajustado porque las valoraciones en las viviendas siguen sobrevalorándose sobre un 27%.

Lo que más destaca del informe presentado por la consultora es el hecho de que en España el stock inmobiliario asciende a 1,5 millones de viviendas y sin embargo, la demanda media anual  es de 300.000, lo que supone que hasta un plazo medio de cinco años no se asimilará éste stock.

Aguirre Newman, no obstante, corrobora que 2010 debería ser el año del reajuste en las tasaciones inmobiliarias sin embargo, según la propia consultora, este factor depende de la estrategia que tomen las entidades bancarias a la hora de vender su stock de viviendas acumuladas principalmente por impagos.